Pour obtenir un apport plus conséquent pour son crédit immobilier, le prêt familial et le don familial sont deux méthodes très intéressantes. Toutefois, chacune de ces situations comporte des spécificités, des avantages et des inconvénients que nous allons vous présenter.
L’apport est un élément fondamental du crédit immobilier
Tandis que des revenus importants vous permettront seulement d’augmenter votre capacité d’emprunt, un bon apport permettra également de rassurer les banques et de les conforter dans l’idée de vous accorder le crédit immobilier.
En effet, que vous l’ayez acquis uniquement grâce une épargne judicieuse ou en partie grâce à un coup de pouce familial, l’apport vous évitera de vous retrouver en situation de surendettement si vous perdez une partie de vos revenus.
Avoir un solide apport démontrera aux banques que vous êtes un bon emprunteur et, par conséquent, que vous serez en mesure de payer correctement vos mensualités chaque mois. L’apport permettra également de financer vos frais de notaire ainsi que la garantie.
Il existe deux manières de se faire aider par sa famille pour son crédit immobilier
Pour augmenter votre apport grâce à un soutien familial, il existe deux moyens :
- Le prêt familial: un parent vous prêtera une somme d’argent et vous en rembourserez une partie chaque mois. Ce type de crédit n’a aucune différence réelle avec un emprunt classique, à la différence que vous n’aurez logiquement pas à payer d’intérêts. Il comporte généralement un contrat, pour éviter tout litige.
- Le don familial: un parent vous donnera une somme d’argent, sans condition particulière, pour vous aider à financer votre projet immobilier. Les dons familiaux doivent nécessairement être déclarés, et peuvent être imposés. Cependant, quelques exonérations existent.
Notez qu’en optant pour un don ou un prêt familial, vous montrerez également à la banque que vous n’êtes pas seul : si vous deviez avoir un problème financier, votre famille serait en mesure de vous assister.
Le prêt familial est généralement un crédit à taux zéro
Un parent souhaite vous aider dans votre projet immobilier en vous prêtant une somme d’argent ? C’est tout à fait possible, grâce au prêt familial. Bien qu’il soit soumis à quelques règles au-delà d’une certaine somme, l’emprunt familial laisse une grande marge de manœuvre aux deux parties, qui seront libres de définir le taux d’intérêt.
Dans la majorité des cas, le prêteur ne demande pas d’intérêts et il s’agit donc d’un crédit à taux zéro. Bien entendu, le contraire est également possible et un taux d’intérêt peut être fixé, tant qu’il ne dépasse pas le seuil d’usure.
Néanmoins, malgré la grande liberté qu’il permet, le prêt familial comporte aussi quelques contraintes que voici.
L’emprunt familial doit faire l’objet d’une déclaration aux impôts au-delà de 760 €
Si le montant prêté dépasse la somme de 760 €, la démarche doit obligatoirement faire l’objet d’une déclaration au service des impôts. Pour ce faire, il vous suffira de remplir le formulaire 2062, aussi nommé « déclaration de contrat de prêt ». Celui-ci peut être directement téléchargé en ligne en cliquant ici.
Si le montant du prêt familial dépasse la somme de 1500 €, un contrat écrit sera obligatoire
Pour une somme supérieure ou égale à 1500 €, le Code civil oblige les deux parties à s’engager mutuellement dans un accord écrit, dit « contrat de reconnaissance de prêt », qui sera fait en deux exemplaires. Les informations suivantes doivent impérativement figurer dans le contrat écrit :
- Nom, prénom, adresse, date et lieu de naissance des deux parties
- Montant en chiffres et en lettres de la somme prêtée
- Date et signature du contrat par l’emprunteur
- Indication du taux d’intérêt, s’il est supérieur à 0
Quelle que soit la somme prêtée, il est possible de rédiger et signer l’accord de manière privée, ou en présence d’un notaire. Si l’acte est signé sans la présence d’un notaire, on parle alors de signature « sous seing privé ». Toutefois, si la somme prêtée est très élevée, il est fortement conseillé de faire appel à un notaire pour éviter tout litige.
Il est préférable de rédiger un contrat de prêt, même pour les petites sommes
La bonne nouvelle, c’est que si l’emprunt familial est inférieur à 760 €, il ne doit faire l’objet d’aucune déclaration au fisc. En revanche, il est tout de même préférable, par mesure de sécurité, de rédiger un contrat de reconnaissance de prêt. L’argent est source de conflit, et un accord écrit permettra d’éviter la plupart des litiges.
De même, s’il n’existe aucun contrat de reconnaissance de prêt et que le versement des mensualités se fait en liquide, le fisc risque de considérer l’emprunt familial comme un don caché, et donc comme une fraude.
Le prêt familial augmentera votre taux d’endettement
Le principal inconvénient du prêt familial, c’est qu’il augmentera votre taux d’endettement. Vos mensualités seront plus importantes, et votre reste à vivre en sera réduit. Par conséquent, cela diminuera légèrement votre capacité d’emprunt lorsque vous demanderez votre crédit immobilier.
Gardez à l’esprit que pour rassurer les banques, il est préférable de ne pas avoir un taux d’endettement supérieur à 35 %. L’endettement et le reste à vivre sont des paramètres pris très au sérieux par les conseillers bancaires. Des dettes trop élevées et un reste à vivre insuffisant risqueraient de bloquer votre dossier.
Pour vous assurer de ne pas faire d’erreur, calculez immédiatement votre capacité d’emprunt et vos mensualités
Afin de vous donner une idée précise sur le prêt familial qu’il vous faudrait pour mener à bien votre projet, nous mettons plusieurs simulateurs à votre disposition. Par exemple, pour déterminer le budget qu’il vous faudrait pour acheter la maison de vos rêves, vous pouvez utiliser notre calculateur de capacité d’emprunt.
De même, si vous souhaitez estimer les sommes que vous serez amené à payer chaque mois, découvrez dès maintenant notre calculateur de mensualités. Celui-ci vous donnera des résultats très précis
Si, malgré le prêt familial, les estimations vous révèlent que votre budget risque d’être insuffisant, il y a toujours une solution. Faire appel à un courtier en prêt immobilier vous permettra de diminuer considérablement vos mensualités, grâce au taux d’intérêt négocié.
Dans les agences Prelys, nos courtiers sauront vous décrocher les meilleurs taux d’intérêt que votre dossier permet. Pour obtenir une étude personnalisée de la part de nos conseillers, effectuez dès maintenant une demande de prêt immobilier.
Le don familial permet d’augmenter son apport sans contrepartie
Un membre de votre famille souhaite vous donner une somme d’argent plus ou moins conséquente pour vous aider à financer votre achat immobilier ? C’est tout à fait possible !
Attention toutefois à ne pas confondre le don familial avec le présent d’usage, qui est un cadeau donné à un membre de la famille pour une occasion spéciale (anniversaire, réussite d’un examen, mariage, première acquisition immobilière, etc.) et qui ne nécessite pas d’être déclaré.
Pour être considéré comme un présent d’usage, le cadeau doit normalement être d’une valeur inférieure à 2.5 % des revenus annuels du donataire. Cela signifie que plus le donataire est aisé, et plus le présent d’usage pourra être conséquent. Un présent d’usage doit également avoir une fonction de récompense : il ne doit pas s’agir d’une aide.
Mais si la somme est importante par rapport au patrimoine du donataire et qu’elle a pour seul but d’aider un membre de sa famille dans l’achat de son logement, il s’agit clairement d’un don familial. Dans ce cas, il sera nécessaire de déclarer le don au service des impôts.
Déclarer un don familial au service des impôts : une simple formalité
Pour déclarer un don familial aux impôts, il vous suffira d’imprimer et de remplir le formulaire 2735, « déclaration de dons manuels et de somme d’argent » en deux exemplaires. Une fois remplis et signés, vous n’aurez plus qu’à faire parvenir les deux documents au service chargé de l’enregistrement du domicile du donataire.
Si vous ne connaissez pas l’adresse de ce service, il vous faudra simplement consulter l’annuaire sur le site officiel des impôts, en cliquant sur ce lien.
Cependant, ce n’est pas parce que vous déclarez votre don familial que vous devrez nécessairement payer des impôts : bien que cela soit méconnu, il est tout à fait possible d’obtenir une exonération fiscale sous certaines conditions.
Les conditions d’exonération du don familial sont particulièrement souples
Pour bénéficier d’une exonération fiscale dans le cadre d’un don familial, les conditions sont relativement simples :
- Le donataire doit être âgé de moins de 80 ans
- Le bénéficiaire doit être âgé de plus de 18 ans
- Le donataire ne peut faire don que de 31 865 € par période de 15 ans. Si le montant est dépassé, le surplus ne sera pas exonéré
- Les dons doivent uniquement être adressés aux enfants, aux petits-enfants ou aux arrière-petits-enfants
- À défaut de descendance, les dons peuvent exceptionnellement être adressés aux neveux et nièces
- Ou, en cas de décès des neveux et nièces, aux petits-neveux et petites-nièces
L’exonération d’impôts se demande simplement avec le formulaire 2735 que nous avons cité plus haut. Il n’y a donc aucune formalité supplémentaire à effectuer pour l’obtenir.
