Aujourd’hui les banques doivent être rassurées par les emprunteurs afin de s’engager dans l’acceptation d’un dossier. Investisseur pour de la location ou primo-accédant, l’obtention d’un prêt immobilier pour financer votre projet est devenu plus difficile avec la conjoncture actuelle du taux d’usure. Vous devrez donc conforter les organismes prêteurs sur votre capacité à rembourser votre crédit. Les banques attendront de vous la présentation de dossiers rassurants. Pour augmenter vos chances d’accès au crédit immobilier et en complément de l’emprunt, un apport personnel est un élément essentiel du dossier pour convaincre la banque de vous accorder un prêt.
L’apport personnel, la clé pour accéder au prêt immobilier ?
Pour définir l’apport personnel, il représente la somme d’argent investie en propre, exprimée en pourcentage, par un emprunteur lors de son prêt. Auparavant les banques fixaient pour la contraction d’un prêt immobilier un apport minimum de 10% du prix du bien à financer. Aujourd’hui, l’apport personnel exigé s’élève environ à 20% du projet immobilier.
En l’espace d’un an, la part de l’apport personnel est devenue plus importante suite au contexte inflationniste qui vient augmenter les taux d’emprunt. Même si cette hausse est contrôlée, elle se confronte à la barrière du taux d’usure ainsi qu’aux nouvelles exigences émises par le Haut Conseil de Stabilité Financière. Bien que l’inflation touche moins fortement le crédit immobilier que d’autres marchés, les banques s’intéressent à ce contexte financier avec par exemple l’augmentation des prix de l’énergie.
Actuellement, beaucoup de demandes de prêt immobiliers se voient refusées par les établissements bancaires. En effet, il devient difficile de ne pas dépasser le seuil des 35% d’endettement défini par le HCSF pour une durée de 25 ans à moins d’un apport conséquent. L’apport financier devient une nécessité afin de diminuer le taux d’endettement, et réduire les taux d’intérêts bancaires et d’assurance emprunteur. Celui-ci vous permettra de couvrir les frais de dossier, de notaire et de garantie et de prouver votre bonne gestion financière et ainsi votre crédibilité auprès des établissements bancaires.
Comment se constituer un apport personnel ?
Même si votre situation financière est stable, il peut être difficile de disposer d’un apport personnel suffisant ou de vouloir conserver votre épargne. Cependant, il y a des moyens de se créer un apport confortable ou d’augmenter celui que vous avez déjà :
- Plan Epargne Logement (PEL/CEL): Il s’agit d’un livret d’épargne qui vous permet, à terme, de financer l’achat, la construction ou les travaux de rénovation d’une résidence principale dans le neuf ou l’ancien. Le plafond du PEL peut aller jusqu’à 61 200 € et faire office d’apport;
- Prêt patronal/Action Logement: Dans l’acquisition d’une résidence principale ou d’un logement neuf, le prêt délivré par Action Logement correspond à 40 % du coût total de l’opération immobilière, permettant d’être considéré comme un apport par les organismes bancaires ;
- Un apport des frais externes: une rentrée d’argent importante peut être convertie en apport, comme la vente d’un bien, une donation familiale ou un héritage.
Le PEL en soutien de l’apport personnel : le taux de rémunération passe à 2 % pour les plans ouverts au 1er janvier 2023
L’apport personnel étant la clé à l’accès au prêt immobilier, différents placements peuvent aider à l’obtention de ce dernier. Les livrets d’épargnes réglementés voient leurs taux modifiés afin de contrer la situation économique actuelle.
À partir du 1er janvier 2023, si vous ouvrez un plan épargne logement (PEL), vous bénéficierez d’un taux de 2 %, contre 1 % actuellement. Le Ministre de l’Économie a souligné que cette augmentation est un nouveau soutien à l’épargne des Français, en plus de la hausse des taux des Livret A et Livret de développement Durable et Solidaire à 2% et du Livret Épargne Populaire à 4.6%.
A noter : le taux de rémunération du plan épargne logement est fixé à son ouverture (taux dit générationnel). Sa rémunération est garantie pendant toute sa durée de vie, contrairement à un livret d’épargne dont le taux peut être révisé plusieurs fois par an. Ainsi les plans ouverts avant le 1er janvier 2023 conserveront leur taux à 1 %.
Il est quand même important de noter que le PEL possède un plafond important face à ses paires, de 61 200€. Quant à sa durée, vous pouvez réaliser un retrait seulement au bout de 4 ans, si vous souhaitez en réaliser un avant, vous limitez le montant du prêt épargne logement dont vous pourriez bénéficier. De plus, le PEL peut être alimenté pendant 10 ans. Passé ce cap, vous ne pourrez plus réaliser de versements, mais votre PEL continue de produire des intérêts pendant 5 ans.
Emprunter sans apport est-il encore possible ?
Alors que l’accès au prêt immobilier est devenu plus complexe ces derniers mois, l’accord à un crédit sans apport reste possible selon certaines conditions et dans des situations très précises. Ce se traduit forcément par des taux de crédit et d’assurance plus élevés.
Alors qu’en 2021 il était possible d’obtenir un financement à 110%, aujourd’hui nous parlons majoritairement d’un emprunt à 100%, accessible sans apport. Ce type de prêt consiste à financer la totalité des frais de construction mais aussi des frais de notaire, des frais d’agence immobilière ou encore des frais annexes et s’adresse à ce type de profils :
- Investisseurs locatifs qui peuvent s’attendre à un rendement grâce à la perception de loyers, ce qui rassure les banques. De plus, les intérêts du crédit peuvent être déduits fiscalement des loyers perçus.
- Primo-accédants de moins de 30 ans n’ayant pas eu le temps encore de se constituer pour des raisons compréhensibles, mais qui possèdent une situation professionnelle, présente ou future, sécurisée et évolutive.
- Emprunteurs avec un important patrimoine, provenant par exemple d’une assurance-vie, d’un compte titre ou d’un PEA, qui témoignent d’une bonne gestion de leur finance.
L’apport personnel est donc toujours une partie essentielle à l’acquisition et de son prêt. Au-delà de sa valeur rassurante pour les banques, l’apport personnel permet de diminuer vos mensualités de crédit et ainsi votre taux d’endettement. De plus, la revalorisation du taux du Plan Epargne Logement offrirait à de nombreux ménages une solution supplémentaire afin d’investir dans un livret d’épargne avec des conditions optimisé pour l’acquisition d’un bien immobilier. L’épargne accumulée permettra d’obtenir un crédit à des conditions avantageuses.
Situés en France métropolitaine et sur l’île de la Réunion (Saint-Denis, Saint-Leu, Saint-Paul, Saint-Pierre), Prelys Courtage et ses courtiers vous accompagnent dans la réalisation de votre projet et le calcul de votre apport personnel. Ils vous aideront à obtenir le taux le plus bas que votre profil permet et de décrocher votre prêt immobilier.
Pour prendre contact avec Prelys Courtage, il vous suffit de remplir ce formulaire. Un conseiller vous contactera prochainement pour réaliser une étude personnalisée, complète et sans engagement de votre projet immobilier.