Suite à une rentrée d’argent conséquente et imprévue (prime au travail, gain à la loterie, héritage), les emprunteurs ont tendance à vouloir suivre l’adage : « celui qui paye ses dettes s’enrichit » : du coup, ils envisagent immédiatement de recourir au remboursement anticipé du prêt immobilier.
Totale ou partielle, cette opération est encadrée par des textes légaux et génère souvent des frais. Aussi, est-il impératif de bien vérifier si le remboursement anticipé est bien la meilleure option, avant d’entamer la procédure pour solder votre crédit.
Faut-il préférer un remboursement total ou partiel ?
Conformément à l’article L312-21 du Code de la consommation, « l’emprunteur peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation, en partie ou en totalité. »
Le remboursement anticipé total
Comme son nom le suggère, le remboursement anticipé total permet de solder son crédit d’un coup. Si la banque ne peut refuser cette opération, elle peut appliquer des frais pour compenser son manque à gagner sur les intérêts du prêt. L’article R313-25 en fixe le plafond : « l’indemnité éventuellement due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation, prévue à l’article L. 313-47, ne peut excéder la valeur d’un semestre d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement. »
Le remboursement anticipé partiel
Dans le cadre d’un remboursement anticipé partiel du prêt immobilier, le versement doit représenter au moins 10 % de la somme restante due. En deçà, par l’article L313-47 « le contrat de prêt peut interdire les remboursements égaux ou inférieurs à 10 % du montant initial du prêt, sauf s’il s’agit de son solde. » Autrement dit, la banque n’est pas obligée d’accepter cette opération.
Quels sont les frais de remboursement anticipé ?
Les Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA)
Les indemnités demandées par la banque sont appelées « Indemnités de Remboursement Anticipé » (IRA) ou « Pénalités de Remboursement Anticipé » (PRA). Si elles n’ont pas fait l’objet d’une négociation au moment de la souscription du crédit immobilier, elles s’élèvent, la plupart du temps, au maximum autorisé par la loi.
Exemple sur la base d’un crédit immobilier de 250 000 € sur 20 ans, souscrit en 2014, au taux nominal de 3,5 %. En janvier 2019, le capital restant dû est de 179 573,54 €.
Option 1 : le remboursement anticipé du prêt partiel.
Le versement opéré est de 15 000 €. L’IRA maximale sera de 262,50 €, dans la mesure où c’est la plus petite somme des deux opérations suivantes :
- 3 % de la somme restante due : 179 573,54 x 3 % = 5 387,2062 €
- 6 mois d’intérêt sur le versement : 15 000 x 6 x 3,5 %/12 = 262,50 €
Option 2 : le remboursement anticipé du prêt total.
L’IRA maximale sera de 3 142,54 €, dans la mesure où c’est la plus petite somme des deux opérations suivantes :
- 3 % de la somme restante due : 179 573,54 x 3 % = 5 387,2062 €
- 6 mois d’intérêt sur la somme versée : 179 573,54 x 6 x 3,5 %/12 = 3 142,54 €
Pensez à négocier vos IRA au moment de la souscription de votre crédit immobilier !
Au 3e trimestre 2018, le taux d’endettement des ménages Français était de 94,8 % (contre 88 % 3 ans auparavant). En négociant les IRA, vous témoignez de votre volonté de rembourser votre prêt ! Avec un peu d’humour, démontrez à votre conseiller qu’il est préférable de faciliter le remboursement par anticipation, même si cela fait perdre quelques intérêts à la banque plutôt que de se retrouver en défaut de paiement !
À ce sujet, n’hésitez pas à contacter un de nos courtiers pour obtenir un conseil !
Les cas d’exonération des IRA
Conformément à l’article L.312-21 Code de la consommation, « pour les contrats conclus à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi n° 99-532 du 25 juin 1999 relative à l’épargne et à la sécurité financière, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou par la cessation forcée de l’activité professionnelle de ces derniers. »
Autrement dit, tous les prêts contractés après le 1er juillet 1999 sont exempts des IRA, si l’emprunteur ou le co-emprunteur est :
- Muté dans un autre lieu de travail, entraînant la vente du logement familial.
- Décédé ou licencié.
Par ailleurs, dans la mesure où les intérêts d’un crédit immobilier sont de moins en moins élevés au fil des années, il est traditionnellement observé que les prêts, souscrits depuis plus de 20 ans, n’entraînent pas de pénalités de remboursement anticipé.
Les cas particuliers
Dans le cadre d’un rachat de crédit immobilier, réalisé dans un autre établissement bancaire, si les IRA du prêt initial sont effectivement dues, la nouvelle offre peut prévoir des pénalités mieux négociées.
Autrement dit, si vous ne pouvez échapper aux indemnités de votre contrat actuel, vous pourrez au moins agir pour réduire d’éventuelles pénalités à l’avenir, en cas de remboursement anticipé total ou partiel.
Dans le cadre d’une vente d’un bien pour pouvoir en acheter un autre, les pénalités ne sont pas dues, elles sont juste transférées sur votre nouveau prêt.
Les clauses négociées des IRA peuvent prendre différentes formes : absence de pénalités de remboursement anticipé après 10 ans ou forte réduction, affectation prioritaire sur un prêt (quand le crédit compte plusieurs lignes), etc. Dans ces cas-là, il s’agit de bien étudier son offre de prêt.
Pour ces cas particuliers, n’hésitez pas à contacter l’agence près de chez vous afin d’étudier votre situation : peut-être est-ce l’occasion de mener des négociations pour obtenir de meilleures conditions de financement !
Comment vérifier l’intérêt du remboursement anticipé ?
Le remboursement anticipé d’un prêt immobilier a pour unique but de générer des économies. Or, quand le taux d’intérêt d’un crédit est supérieur au taux d’inflation, cette opération est souvent intéressante, mais ne soustrait pas l’emprunteur à certains calculs pour s’assurer du bien-fondé de cette démarche :
- Calcul de l’IRA
Consultez votre offre de prêt pour découvrir leur montant. Sans négociation, elles ne dépasseront pas 3 % du capital restant dû ou la somme de 6 mois d’intérêts du montant remboursé.
- Calcul de l’économie des intérêts
Dans le cadre d’un remboursement anticipé partiel, vous contribuez à réduire la somme restante due. Sur cette nouvelle base, les intérêts prélevés par la banque seront moins élevés…
- Calcul de l’économie des primes d’assurance
En diminuant le capital restant dû, vous remboursez plus vite votre emprunt, ce qui vous permet d’économiser sur l’assurance. Les mensualités économisées sur le prêt immobilier seront autant de primes d’assurance en moins à verser.
Reprise de l’exemple ci-dessus sur la base d’un crédit immobilier de 250 000 € sur 20 ans, souscrit en 2014, au taux nominal de 3,5 %. En janvier 2019, le capital restant dû est de 179 573,54 €. Les mensualités sont de 1000 €.
Option 1 : le remboursement anticipé du prêt partiel.
Le versement opéré est de 15 000 € : il permet de réduire la durée de l’emprunt de 15 mensualités soit 225 mensualités (au lieu de 240). Il suffit alors de regarder le tableau d’amortissement pour découvrir le montant des intérêts encore à verser à 225e mensualité. Tout en intégrant également au calcul l’économie des 15 dernières primes d’assurance prévues. Enfin, comparez cette somme au 262,50 € des IRA générées.
Option 2 : le remboursement anticipé du prêt total.
Regardez le tableau d’amortissement pour découvrir quel est le montant des intérêts encore à payer, puis ajouter la somme des primes d’assurance économisées. Enfin, comparez cette somme au 3 142,54 € des IRA générées.
Comment procéder pour réaliser un remboursement anticipé ?
Si les calculs de remboursement anticipé de prêt immobilier renforcent votre décision de procéder au remboursement anticipé – total ou partiel de votre crédit immobilier, demandez un rendez-vous auprès de votre conseiller bancaire, afin de discuter de cette opération et de lui demander les montants exacts du capital restant dû et des IRA. Attention, ces données évoluent de mois en mois ! Et si l’opération de remboursement par anticipation n’est pas réalisée immédiatement après le paiement de la mensualité, des intérêts intercalaires (ou journaliers) peuvent s’ajouter.
Bon à savoir : Certains établissements réclament un mois de préavis suite à la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception, formalisant impérativement la demande de remboursement anticipé.
À noter qu’en cas de remboursement anticipé partiel, la banque doit rédiger un avenant, présentant le nouveau tableau d’amortissement et le nouveau TAEG. À l’image de la signature d’une offre de prêt, l’emprunteur doit respecter un délai légal de 10 jours pour accepter cet avenant.
