Les différents types de prêts immobiliers

Afin de vous aider à réaliser votre projet immobilier, les banques proposent plusieurs sortes de crédit immobilier. Parmi eux, le prêt amortissable, le prêt in fine et le prêt relais sont les solutions les plus adaptées à ce type d’acquisition. Découvrez les particularités de ces crédits immobiliers et les situations auxquelles ils conviennent le mieux.

Le prêt amortissable consiste à payer une part du capital et des intérêts à chaque échéance

Le prêt amortissable est le type de crédit immobilier le plus classique. Son fonctionnement est très simple : une fois son prêt obtenu, l’emprunteur rembourse une part du capital et des intérêts à chaque échéance. Il commence par payer une majorité d’intérêts et une minorité de capital. Puis, au fil des années, la balance se renverse progressivement, et l’emprunteur rembourse de plus en plus de capital. Pour les dernières échéances du crédit, il ne rembourse plus qu’une minorité d’intérêts pour une majorité de capital. À noter toutefois que le montant des échéances reste toujours le même, peu importe la proportion entre le capital et les intérêts.

Il est possible de choisir entre des taux d’intérêt fixes ou variables

Le prêt amortissable donne la possibilité de choisir entre deux systèmes de taux d’intérêt, qui présentent chacun des particularités :

Le prêt à taux fixe, pour lequel le taux d’intérêt est défini dès le départ et ne peut pas changer au cours du crédit
Le prêt à taux variable, pour lequel le taux d’intérêt est susceptible de changer en fonction de l’évolution du marché

Au début du crédit, le prêt à taux variable commence généralement avec un taux plus bas qu’un prêt à taux fixe. Néanmoins, le taux peut tout à fait évoluer vers un seuil supérieur à celui d’un prêt à taux fixe et vous faire générer des pertes. Il s’agit donc d’un emprunt à risque.

Dans cette période de taux bas, il est vivement conseillé d’opter pour un crédit à taux fixe

Les taux immobiliers sont actuellement à des seuils historiquement bas. Bien qu’il soit probable qu’ils baissent encore dans les prochaines années, rien ne dit que cela durera jusqu’à 2025 ou 2030. De plus, puisqu’il est maintenant possible d’obtenir un taux inférieur à 1 % pour un crédit sur 20 ans, vous auriez bien plus à perdre qu’à gagner avec un taux variable. Aussi, afin d’éviter les mauvaises surprises, il est vivement recommandé de choisir un prêt à taux fixe.

Très demandé, le prêt amortissable demande plusieurs conditions pour être obtenu

Contrairement à d’autres types de prêts, comme le crédit à la consommation, le prêt immobilier amortissable est un mode de financement relativement difficile à obtenir. Pour pouvoir décrocher un crédit immobilier au meilleur taux, il est nécessaire d’avoir une situation financière stable, c’est-à-dire un CDI de préférence. Il faut également avoir des revenus assez élevés par rapport à l’endettement souhaité, et donc un reste à vivre suffisant. En revanche, contrairement aux idées reçues, un taux d’endettement supérieur à 33 % n’est pas forcément rédhibitoire. Enfin, fournir un apport personnel est quasiment indispensable pour décrocher un crédit immobilier. Afin d’augmenter vos chances de décrocher un crédit avec un taux satisfaisant, vous pouvez également recourir à un professionnel qui vous accompagnera dans toutes vos démarches.

Pour obtenir le meilleur taux possible pour votre crédit amortissable, n’hésitez pas à faire appel à un courtier

Le crédit amortissable est un dispositif de financement très avantageux, à condition toutefois d’obtenir un taux compétitif. Bien que les taux soient actuellement au plus bas, il faut savoir que les banques réservent leurs meilleures offres à leurs nouveaux clients. Aussi, afin de bénéficier d’un bon taux, vous aurez besoin de faire jouer la concurrence. Grâce à sa connaissance du marché du crédit, le courtier en prêt immobilier pourra facilement comparer les offres bancaires et trouver celle qui convient le mieux à votre profil. Il vous constituera votre dossier de demande de prêt afin de convaincre les banques, et négociera ensuite auprès des conseillers bancaires pour vous décrocher le meilleur taux que votre profil permet. Situés dans des agences à Bourges, Orléans, Blois, Tours, Bayonne, Nantes et sur l’île de la Réunion (Saint-Leu, Saint-Pierre, Saint-Paul), les courtiers Prelys ont de nombreux partenaires auprès des banques. Si votre dossier est suffisamment solide, ils seront en mesure de vous obtenir un taux préférentiel, c’est-à-dire exceptionnellement bas.

Le prêt in fine, plutôt dédié aux investisseurs, consiste à payer le capital d’un seul coup à la fin du prêt

Principalement adressé aux investisseurs locatifs, le crédit in fine a un fonctionnement similaire à celui du crédit classique, à la différence que le capital n’est pas « amortissable ». En d’autres termes, quand il rembourse les échéances de son crédit, l’emprunteur paie seulement des intérêts. Le capital, quant à lui, ne sera remboursé qu’à la fin. La durée d’un crédit in fine est habituellement comprise entre 3 et 15 ans, pour un emprunt minimum de 21 500 €. À l’instar du prêt amortissable, le prêt in fine peut être à taux fixe ou variable. Toutefois, en raison des taux du marché qui sont actuellement très bas, il est toujours préférable d’opter pour un prêt à taux fixe afin d’éviter une prise de risques inutile.

Si vous louez votre futur bien, votre prêt in fine vous permettra de bénéficier de réductions fiscales

Le principal avantage du prêt in fine reste les bénéfices fiscaux. En effet, puisque vous n’allez pas amortir le capital de votre crédit, vous payerez uniquement des intérêts à chaque échéance. Ces intérêts pourront être déduits de vos revenus fonciers sur votre fiche d’impôts. Mais cela n’est pas tout : si vous placez régulièrement une somme sur une assurance-vie afin de rembourser votre capital à la fin du crédit, cet argent générera des intérêts. En fin de compte, la somme de vos intérêts sera certainement supérieure au coût de votre crédit.

Le prêt in fine est réservé à des emprunteurs possédant déjà un patrimoine ou ayant d’excellents revenus

Malgré ses avantages considérables, le prêt in fine est un crédit particulièrement difficile à obtenir. En effet, puisqu’il ne s’agira pas d’un crédit amortissable, vous devrez prouver à votre banque que vous serez en mesure de rembourser le capital à la fin du crédit. Pour ce faire, vous devrez avoir des revenus stables et élevés, ou avoir déjà réuni la majorité de la somme à rembourser.

Le prêt relais convient à des emprunteurs déjà propriétaires d’un bien immobilier et qui souhaitent le vendre

Destiné à des clients qui sont déjà propriétaires d’un logement et souhaitent en acquérir un nouveau, le prêt relais est un emprunt à courte durée (entre 12 et 24 mois). Ce type de crédit permet aux propriétaires d’acheter leur nouveau bien avant de vendre l’ancien, et donc d’éviter de devoir de passer par l’étape de la location. Le fonctionnement du crédit relais est particulièrement simple : l’emprunteur trouve le logement qui lui convient et obtient un prêt à hauteur de 70 % de la valeur estimée de son bien actuel. Il achète ensuite son nouveau logement, avant de mettre l’ancien en vente. Une fois celui-ci vendu, l’emprunteur rembourse son crédit relais, avec des intérêts relativement faibles. Le prêt relais a pour particularité d’être facilement accordé par les banques, contrairement au crédit immobilier classique, qui comporte des conditions plus strictes. La raison est simple : ce type de prêt comporte très peu de risques pour les banques, puisque l’emprunteur dispose déjà d’une propriété foncière. Vous l’aurez compris, le crédit relais est un prêt simple et pratique, qui facilite la vie des propriétaires souhaitant changer de logement sans prendre de risques.

La faible durée maximale du crédit relais peut toutefois représenter un problème

Le principal inconvénient du prêt relais reste sa courte durée, qui ne peut pas dépasser 2 ans. Cela peut poser un réel problème si le logement n’est pas très bien situé. Aussi, dans le cas où l’emprunteur n’est pas en mesure de vendre son logement avant le délai maximal du crédit relais, il doit alors payer des pénalités de retard. Pour éviter cette situation et rembourser leur crédit au plus vite, il n’est pas rare que des propriétaires décident de brader leur bien immobilier. Dans ces conditions, il est très difficile d’être gagnant financièrement. Il est donc très important de bien réfléchir et d’étudier la situation avant d’opter pour un crédit relais, d’autant plus que les banques ont tendance à accorder « trop » ce type de crédit. Afin de vous assurer que le crédit relais est bien adapté à votre situation, l’idéal reste de faire appel à un professionnel qui pourra vous aiguiller dans vos choix.

Le courtier en prêt immobilier saura déterminer si vous avez intérêt ou non à opter pour un crédit relais

Si vous avez un logement dans une ville où les prix et la demande sont en baisse, le crédit relais comporte peut-être trop de risques pour être souscrit. À l’inverse, il est tout à fait possible que le crédit relais vous soit adapté, mais que compte tenu de votre situation financière et professionnelle, vous ayez meilleur intérêt à opter pour un prêt amortissable. Spécialiste du crédit immobilier, le courtier étudiera votre situation afin de déterminer si, oui ou non, vous serez gagnant en optant pour un crédit relais. Présentez-nous dès maintenant votre projet immobilier en remplissant le formulaire prévu à cet effet. Un conseiller Prelys vous rappellera rapidement pour une étude personnalisée et gratuite de votre situation.