Créer une SCI permet de s’associer pour acheter et gérer un bien immobilier. Sécurisée et fiscalement avantageuse, la Société Civile Immobilière apporte des avantages non négligeables aux associés. Cela dit, il est important de bien connaître les particularités de la SCI, les différentes formes qu’elle peut prendre et la fiscalité qu’elle implique.
Une SCI : qu’est-ce que c’est ?
La Société Civile Immobilière (SCI) est une entreprise à but non commercial, composée d’au moins 2 personnes qui se partagent un bien immobilier afin d’en tirer profit. L’entreprise est constituée d’associés et administrée par un gérant.
L’achat immobilier en SCI permet de partager un bien qui appartiendra à l’entreprise et non à une personne
Généralement utilisée par les membres d’une famille afin de partager équitablement un bien, la Société Civile Immobilière est un excellent moyen de réduire les frais d’acquisition. Ainsi, le bien immobilier n’appartient pas à une personne, mais à une société civile, dans laquelle chaque associé a un pouvoir de décision égal.
La SCI permet d’éviter la majorité des conflits entre les copropriétaires d’un bien immobilier, puisque la structure inclut une assemblée générale présidée par un gérant, lui-même désigné par les associés et pouvant être révoqué à tout moment.
Créer une SCI pour louer constitue un placement sûr et rentable
Lors de la création d’une Société Civile Immobilière, chaque associé place une somme d’argent et, en échange, devient propriétaire d’une part sociale équivalente à son apport. Vous l’aurez compris, la SCI permet aux copropriétaires de sécuriser une part de leur patrimoine et, selon leur investissement, de faire un profit plus ou moins conséquent.
Acheter en SCI est un véritable gage de sécurité pour les associés
Sous une SCI, c’est l’entreprise qui possède le bien immobilier et non les particuliers, ce qui permet de garantir la sécurité financière de tous les associés en cas de faillite. En effet, si la SCI a des dettes, les créanciers devront d’abord s’adresser à la société.
Gardez toutefois à l’esprit que la Société Civile Immobilière ne doit en aucun cas servir à des fins commerciales. En effet, la loi interdit formellement d’acheter des biens immobiliers pour les revendre en passant par une SCI. Ce type de société est avant tout conçu pour la sécurité des biens, le bon déroulement des locations et l’entente des associés.
Quels sont les avantages à créer une SCI pour un achat immobilier ?
Si les Sociétés Civiles Immobilières sont aussi réputées, c’est d’abord pour la grande quantité d’avantages administratifs, financiers et fiscaux qu’elles proposent.
La SCI dispose d’un cadre légal très peu contraignant
S’il est vrai que la création d’une Société Civile Immobilière nécessite des démarches administratives laborieuses, ce type de structure laisse en revanche une grande liberté d’organisation aux associés. Ces derniers peuvent choisir leur statut, leurs règles et leurs responsabilités comme bon leur semble.
Le modèle de la société civile étant peu strict, les associés peuvent définir eux-mêmes les prérogatives dont disposera le gérant qu’ils désigneront.
Choisir une SCI est idéal pour protéger son patrimoine immobilier
La Société Civile Immobilière a pour particularité de séparer le patrimoine personnel du patrimoine professionnel. La création de cette structure juridique permet donc de protéger les associés en cas de difficultés financières : avant de pouvoir se retourner contre les associés, les créanciers doivent d’abord engager une action contre la société.
En revanche, si la procédure s’avère infructueuse, les personnes concernées devront alors répondre de leurs dettes, puisque la SCI est une société à responsabilité illimitée.
Cela dit, les créanciers ne pourront que très difficilement trouver des informations sur l’étendue du patrimoine d’un associé. Pour un propriétaire direct, les créanciers peuvent facilement obtenir ces renseignements en demandant une « fiche propriétaire » au bureau des hypothèques. Mais si la personne concernée a investi par l’intermédiaire d’une SCI, ses acquisitions n’apparaissent pas.
Créer une Société Civile Immobilière permet de choisir son régime fiscal
Comme nous le verrons plus tard, la SCI est une excellente manière d’optimiser sa stratégie fiscale. En effet, elle apporte d’abord une liberté de choix pour le mode d’imposition, qui peut être défini selon la situation des associés.
Y a-t-il des inconvénients à acheter un bien immobilier en SCI ?
La Société Civile Immobilière comporte effectivement de nombreux avantages, mais elle s’accompagne néanmoins de quelques contreparties à ne pas négliger.
Des démarches administratives fastidieuses pour la création d’une SCI
Comme pour toute société, la création et la gestion d’une SCI impliquent de nombreuses démarches administratives qui risquent de vous prendre du temps. Parmi elles :
- La rédaction et la signature des statuts, qui nécessite l’intervention d’un professionnel du droit (notaire ou avocat)
- L’enregistrement des statuts au service des impôts
- La publication d’une annonce légale lors de la création de la SCI ainsi que pour chaque changement majeur au sein de la société
- L’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)
- La déposition du dossier de CFE au tribunal de commerce
Notez également qu’en cas de changement important au sein de la SCI – tel qu’une variation imprévue du capital -, des démarches conséquentes doivent être menées. En plus d’être relativement chronophages, ces procédures engendrent des frais supplémentaires pour l’intervention de l’avocat ou du notaire.
Des assemblées générales obligatoires chaque année
Aucune société n’y échappe : une réunion de l’assemblée générale doit être organisée tous les ans pour débattre de tous les sujets relatifs à la SCI. Durant ces réunions, le gérant propose notamment des résolutions pour l’année suivante, qui sont ensuite soumises au vote de tous les associés.
Un procès-verbal est toujours fait lors de ces réunions, afin d’en garder une trace écrite et de pouvoir suivre l’évolution de la société.
Des réunions exceptionnelles peuvent éventuellement être organisées pour un cas de force majeure, comme un important problème administratif ou la décision d’un associé de vendre ses parts de SCI.
Un crédit à rembourser : une contrepartie moins délicate en faisant appel à un courtier en prêt immobilier
Bien que cela soit rare, il est tout à fait possible de demander un crédit immobilier pour investir avec une SCI. Le crédit peut s’obtenir au nom de la société, ou celui de l’un des associés. Dans ce dernier cas, l’aide d’un courtier en prêt immobilier vous sera très précieuse, car obtenir un crédit est une démarche difficile qui demande beaucoup de temps.
En s’appuyant sur sa connaissance des banques et sur son réseau de partenaires, le courtier immobilier décuplera vos chances d’obtenir un crédit aux taux avantageux.
Quels sont les différents choix dans la création d’une SCI ?
Bien que le statut juridique soit toujours le même, le terme de Société Civile Immobilière cache une multitude de possibilités. Selon les objectifs des associés, la valeur du bien ou encore le type d’imposition souhaité, les fonctions de la SCI seront très différentes.
La forme d’une SCI : SCI de location, SCI familiale ou SCI d’attribution
Il existe un grand nombre de formes pour la SCI, dont les trois plus demandées sont les suivantes :
- Souvent comparée à l’indivision, la SCI de location est la forme de société civile la plus répandue. Comme son nom l’indique, elle sert à acquérir, gérer et louer un ou plusieurs biens immobiliers. Contrairement à la situation d’indivision où chaque partenaire est libre de partir quand bon lui semble, la SCI de location engage la totalité des associés, ce qui en fait une structure nettement plus sécurisée.
- La SCI familiale, habituellement créée afin de partager et protéger un héritage. Elle fait généralement suite à une succession, et elle permet d’obtenir la fiscalité la plus avantageuse possible lors de la transmission du bien aux héritiers.
- La SCI d’attribution, quant à elle, est conçue pour construire ou acquérir un bien immobilier et le diviser entre les associés, proportionnellement à leur investissement, afin que chacun puisse jouir de sa propre parcelle. La répartition du bien doit être entièrement précisée à l’avance. Une fois le bien obtenu et le partage effectué, la SCI est alors dissoute.
Capital de la Société Civile Immobilière : fixe ou variable
La Société Civile Immobilière classique possède un capital fixe, ce qui signifie que les parts de chaque associé sont définies lors de la création de la société. Il est toujours possible de les modifier plus tard, mais cela nécessite de lourdes procédures.
Toutefois, lors des démarches de création d’une SCI, il est également possible d’opter pour un capital variable. Ce statut permet aux associés de modifier librement le capital de la société entre deux paliers prédéfinis : le capital minimum et le capital maximum.
Optimisation fiscale avec une SCI : Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés
Par défaut, les bénéfices réalisés par la SCI de location sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) et doivent donc être déclarés par chaque associé selon la part qu’il possède. Cependant, il est tout à fait possible de demander à passer à l’impôt sur les sociétés (IS) puisqu’en tant qu’entité juridique, la SCI peut être imposée comme n’importe quelle entreprise.
Chaque type d’imposition dispose de ses propres particularités et doit donc être choisi selon la situation des associés :
- L’IR est le type d’imposition privilégié de la grande majorité des SCI, en partie grâce à sa simplicité. En optant pour l’impôt sur le revenu, chaque associé déclare le montant des loyers, au prorata des parts qu’il possède, dans la case des revenus fonciers. Cela dit, si les revenus sont trop importants, l’investisseur risque de passer au palier supérieur d’imposition.
- L’IS est bien plus avantageux au niveau de l’imposition des revenus et du calcul des bénéfices. Avec ce type de régime, les associés ne sont personnellement imposables que sur les dividendes distribués. Par conséquent, l’amortissement sera déduit de votre assiette fiscale, ce qui est très intéressant tant que votre capital n’est pas encore remboursé. Avec l’IS, les dividendes peuvent si besoin être reportés à une période plus favorable afin de ne pas trop impacter l’impôt sur le revenu.
Sachez en revanche que passer sa SCI à l’IS est un choix irrévocable qu’il ne faut surtout pas prendre à la légère : vous ne pourrez pas revenir en arrière !
Pour en savoir davantage sur les différents types d’imposition pour la Société Civile Immobilière, vous pouvez consulter cet article du Figaro.
