(Mise à jour le 14.01.2021) Vous avez trouvé la maison de vos rêves et avez décidé de décrocher un prêt immobilier. Toutefois, vous avez lu que les banques refusaient d’accorder un crédit immobilier si le taux d’endettement était supérieur à 33 %. Bonne nouvelle, en 2021, il y a du nouveau ! Les critères d’endettement pour les prêts immobiliers s’assouplissent. Le saviez-vous ? Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) a annoncé en décembre 2020 de nouvelles mesures : le taux d’endettement maximal autorisé est porté à 35 % du revenu disponible et pour les achats immobiliers neufs, la durée de prêt peut atteindre 27 ans (avec différé de remboursement de 2 ans max.) Avec cette nouvelle actualité en place, découvrez à présent dans cet article, tout ce que vous devez savoir sur le taux d’endettement et le calcul du taux d’endettement.

Le taux d’endettement, qu’est-ce que c’est ?

Le taux d’endettement correspond à la part des revenus mensuels qui seront utilisés pour rembourser le crédit. Comment calculer son taux d’endettement ? On l’obtient en multipliant le montant du crédit par 100, et en divisant la somme par les revenus du foyer. Pour déterminer quels seraient vos mensualités et donc calculer votre taux d’endettement, découvrez notre calculateur de mensualités dès maintenant en cliquant sur ce lien.

Le taux d’endettement acceptable en 2021 passe de 33 % à 35 % du revenu disponible 

Le taux d’endettement n’est absolument pas un critère rédhibitoire. Le taux d’endettement est un paramètre parmi tant d’autres, dont votre banque tiendra compte pour accepter ou refuser de vous faire un prêt immobilier. Ce dernier est désormais porté à 35 % du revenu disponible.

Il n’existe aucun taux d’endettement maximum

Il n’existe aucune limite officielle du taux d’endettement, pour la simple et bonne raison que les conseillers bancaires trient les dossiers au cas par cas. Ce qui intéresse votre banque, c’est d’abord votre reste à vivre : comme son nom l’indique, il s’agit de ce qu’il vous restera pour vivre une fois vos mensualités payées. Pour comprendre cette notion de taux d’endettement maximum, il faut simplement prendre le problème à l’envers : si votre taux d’endettement est très élevé, mais que vos revenus sont dans la moyenne, il y a fort à parier pour que votre reste à vivre soit insuffisant. Dans ce cas, les banques refuseront de vous accorder le prêt ou vous proposeront des taux d’intérêt désavantageux, sous le motif de « taux d’endettement trop élevé ». Dans ce cas, regrouper ses crédits en un seul peut être une des solutions à envisager pour réduire son taux d’endettement de 50% à 35%.

Il est possible d’obtenir des taux d’intérêt satisfaisants malgré un taux d’endettement élevé

Vous l’aurez compris, il est tout à fait possible d’obtenir un crédit avec de bons taux, peu importe votre taux d’endettement, pourvu que votre reste à vivre soit compatible avec votre train de vie. Pour cela, la constitution du dossier et la négociation du prêt seront des étapes très importantes, puisqu’il s’agira avant tout de faire bonne impression pour rassurer le conseiller bancaire. Afin de mettre toutes les chances de votre côté, faire appel à un courtier en prêt immobilier augmentera sensiblement vos chances de convaincre la banque. C’est encore plus vrai si vous avez décidé de faire jouer la concurrence en allant démarcher de nouvelles banques. Fort de son expérience dans les crédits immobiliers, le courtier saura vous négocier un prêt aux meilleurs taux que votre profil permet.

La banque prend de nombreux paramètres en compte pour accorder des prêts immobiliers

Pour décider ou non de vous accorder un crédit, le conseiller bancaire prend une large palette d’éléments en ligne de compte. Parmi eux se trouvent bien sûr l’activité professionnelle et la stabilité de l’emprunteur, mais également son épargne et sa manière de gérer ses comptes.

Le profil, les revenus et la stabilité de l’emprunteur sont les premiers critères

Il est indéniable que l’âge, la situation familiale, l’activité professionnelle et la stabilité financière de l’emprunteur sont les critères les plus déterminants. S’il est tout à fait possible d’obtenir un prêt en ayant des revenus bas, en travaillant en CDD ou en étant indépendant, les démarches sont toutefois plus difficiles et, par conséquent, les taux risquent d’être moins intéressants. Il faudra rassurer les banques en leur démontrant que les revenus sont suffisamment réguliers pour payer les mensualités. En effet, le profil idéal selon les banques est un jeune couple de salariés en CDI, aux revenus confortables et avec une épargne déjà bien constituée. Dans les faits, la majorité des ménages qui obtiennent des crédits ne correspondent pas à cette description, mais ce sont toutefois ceux qui s’en rapprochent le plus qui obtiennent les meilleurs taux. Si ce n’est pas votre cas, demander l’aide d’un courtier vous permettra de contourner le problème, en vous appuyant sur l’expérience d’un expert immobilier qui dispose d’un vaste réseau de partenaires.

L’épargne et le comportement financier de l’emprunteur jouent un rôle majeur

Posséder une solide épargne, même si vous n’avez pas prévu de vous en servir pour constituer un apport, rassure fortement les conseillers bancaires. L’épargne prouve en effet que vous êtes capable de gérer sagement vos comptes et de faire des économies sur la durée. À l’inverse, si vous n’avez qu’une maigre épargne, votre situation financière risque d’inquiéter le conseiller bancaire et de bloquer votre dossier, même si vous avez d’importants revenus. Aussi, il est préférable d’avoir une épargne au moins équivalente à 10 % de la valeur du bien avant de demander un crédit.

Saut de charges : la différence entre l’actuel loyer et les futures mensualités est calculée par la banque

Si vous avez constitué une épargne correcte, mais que vous êtes actuellement hébergé à titre gratuit, cela n’aura pas le même effet que si vous possédez la même épargne avec un loyer équivalent aux mensualités souhaitées. La différence entre le loyer actuel et les futures mensualités s’appelle le saut de charges. Le saut de charges est un élément pris très au sérieux par les banques. En effet, si l’emprunteur n’a pas été en mesure de constituer de réelle épargne alors qu’il payait un loyer inférieur aux mensualités demandées, les conseillers seront certainement très réticents à lui accorder un crédit.

Le reste à vivre est le vrai chiffre sur lequel les banques se basent pour déterminer si le crédit est rationnel

Contrairement aux idées reçues, c’est d’abord en calculant le reste à vivre du foyer que les banques peuvent juger de la rationalité de la demande. Si l’on considère que le taux d’endettement ne peut dépasser le tiers des revenus de l’emprunteur, c’est tout simplement parce que cet exemple se base sur un ménage aux revenus moyens, soit environ 2 000 €. Avec un taux d’endettement de 33 %, le reste à vivre serait proche de 1 300 €. Bien évidemment, si l’emprunteur est un chef d’entreprise ayant d’importantes rentrées d’argent, les choses seront très différentes. Pour des revenus équivalents à 10 000 € par mois, même avec un taux d’endettement de 50 %, le reste à vivre reste d’environ 5 000 €. À l’inverse, un foyer aux revenus plus faibles que la moyenne pourra difficilement demander un taux d’endettement supérieur à 25 %, puisque le reste à vivre couvrirait à peine les besoins du foyer, ce qui ne permettrait pas de mettre de l’argent de côté. En cas d’imprévu, l’emprunteur se retrouverait rapidement dans une situation critique.

Taux d’endettement à 35% du revenu disponible

Il est tout à fait envisageable de demander un taux d’endettement à plus d’un tiers si vous êtes dans l’un des cas ci-dessous.

Votre apport couvre au moins 30 % du prix de l’achat

Si, grâce à une épargne importante, vous êtes en mesure de financer les frais de notaire, la garantie et un tiers de la valeur du bien, la banque ne verra aucun risque à vous accorder un taux d’endettement à plus de 33 %. En effet, le conseiller constatera que vous êtes en mesure d’épargner des sommes importantes de façon régulière et, par conséquent, que vous pourrez facilement faire face à un imprévu.

Les mensualités, assurance comprise, sont inférieures ou égales au prix de votre dernier loyer

Il va de soi que si vous payez déjà un loyer plus ou moins équivalent aux mensualités que vous demandez, votre banque sera bien plus confiante à l’idée de vous accorder un crédit. Dans ces conditions, vous pourrez tout à fait avoir un taux d’endettement à plus d’un tiers, puisque votre dossier démontrera votre capacité à gérer votre budget.

Vos revenus sont très importants et le reste à vivre est considérable

Comme mentionné dans la partie précédente, le reste à vivre est le principal critère d’admissibilité d’une demande de crédit. Si vous touchez des revenus stables et importants, vous aurez la possibilité d’obtenir un taux d’endettement nettement supérieur à 33 %, tout en conservant des taux d’intérêt très avantageux et sans même avoir besoin d’un apport important.

Taux d’endettement à moins de 33 % : ce n’est pas forcément gagné si…

À l’inverse, vous pouvez très bien demander un taux d’endettement inférieur à 33 %, mais essuyer une série de refus pour l’une des raisons suivantes.

Le saut de charges n’est pas satisfaisant

Gardez à l’esprit que la banque prendra toujours en compte votre saut de charges, c’est-à-dire la différence entre votre actuel loyer et vos futures mensualités. Si vous aviez un loyer nettement inférieur aux mensualités que vous demandez et que vous n’avez pas une épargne conséquente, vous ne partez pas gagnant dans la négociation, même si votre taux d’endettement est inférieur à 33 %.

Votre reste à vivre n’est pas assez important

Encore une fois, le reste à vivre est le critère fondamental sur lequel les banques se basent pour déterminer votre capacité à rembourser le crédit sur la durée. Si, malgré des mensualités bien inférieures au tiers de vos revenus, votre reste à vivre est trop mince, vous risquez d’obtenir une série de refus ou de devoir vous contenter de taux d’emprunt désavantageux, et ce malgré votre bonne foi. C’est dans ce cas précis que l’aide d’un courtier sera très précieuse pour la réussite de votre projet. Chez Prelys Courtage, nous mettons à votre disposition des experts immobiliers qui mettront tout en œuvre pour vous décrocher le meilleur taux auquel vous pouvez accéder. Pour être recontacté par l’un de nos conseillers dans les plus brefs délais et obtenir une analyse personnalisée, cliquez ici.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]