Afin de pouvoir jouir de la totalité d’un bien immobilier suite à un divorce ou à un héritage (soulte succession), il est souvent nécessaire de racheter la part, dite « soulte », d’un ou de plusieurs autres copartageants. Le prix de cette opération, relativement difficile à estimer, doit être calculé avec précision par un notaire. Bien entendu, il est toujours possible de contracter un prêt bancaire pour financer un rachat de soulte.

 

Soulte, rachat de soulte, qu’est-ce que c’est ?

La soulte est un terme juridique pour désigner les parts d’un bien immobilier que possèdent deux ex-époux après un divorce, ou plusieurs membres de la même famille après un héritage.

Le rachat de soulte, comme son nom l’indique, est une opération qui consiste à verser une somme d’argent à son ex-époux ou aux membres de sa famille, afin de racheter la part qu’ils possèdent.

 

Le rachat de soulte est le seul moyen d’obtenir la totalité d’un bien immobilier partagé

À la suite d’un divorce ou d’un héritage, les biens immobiliers seront généralement partagés entre plusieurs parties : les ex-époux pour un divorce, ou les différents héritiers pour un héritage. Si vous souhaitez récupérer la totalité d’un bien immobilier dans le cadre d’un héritage ou d’un divorce, vous devrez d’abord obtenir les parts des autres concernés.

C’est ici qu’intervient le rachat de soulte, qui permet de racheter la part d’un ou de plusieurs indivisaires, en leur versant une somme équivalente à la valeur des parts. Une fois le montant versé aux détenteurs des autres parts, l’acheteur devient alors le seul propriétaire du bien immobilier. 

Est-elle obligatoire ? Non, il est possible de garder le bien en indivision. Autrement, oui, elle est obligatoire.

 

Le rachat de soulte doit se faire chez un notaire, qui estimera notamment la valeur du bien

Avant que cette opération ne puisse se faire et à moins d’un accord amiable entre les copartageants, la valeur du bien immobilier devra d’abord être évaluée par un expert immobilier. Le notaire, en rédigeant un acte notarié (aussi appelé « état liquidatif »), va ensuite officialiser la valeur du bien, et donc celle de la soulte. Dans tous les cas, l’état liquidatif sera nécessaire pour procéder au rachat de la soulte. Des simulateurs de frais de notaire pour rachat de soulte existent et vous permettront aussi d’évaluer cette partie.

En fait, l’acte de licitation est au rachat de soulte ce que le compromis de vente est à l’achat immobilier. La totalité des informations quant à la valeur des parts et aux termes du rachat y sont détaillées.

Malheureusement, estimer le prix d’un bien immobilier est souvent source de conflits, en particulier quand la procédure se fait à la demande de deux ex-époux : il est fréquent que l’une des deux parties ne soit pas d’accord avec l’estimation de l’expert.

Par exemple, celui qui souhaite vendre sa part pourrait penser que la valeur du bien est sous-estimée, ou vice-versa. C’est pourquoi il convient de choisir un professionnel de confiance, dont l’expertise sera fiable et difficilement contestable.

Fort de son vaste réseau de partenaires, Prelys Courtage collabore avec un grand nombre d’agences immobilières et de notaires. Par conséquent, nos conseillers seront en mesure de vous recommander les meilleurs experts immobiliers en région Centre-Val de Loire et à la Réunion. Pour en savoir davantage sur les offres proposées par Prelys.

 

Comment calculer le prix du rachat de soulte ?

Une fois le bien immobilier évalué avec précision et sa valeur officialisée par l’acte de licitation, vous pourrez procéder au rachat des parts. Le calcul de base du rachat de soulte est particulièrement simple : bien évidemment, une part de 20 % d’un bien immobilier équivaut à 20 % de la valeur de ce même bien. Pour obtenir le montant de la soulte, il suffira donc de diviser le prix par 5.

Prenons le cas de deux ex-époux, dont le régime de partage des biens était celui de la communauté réduite aux acquêts. S’ils ont acquis leur logement en contractant ensemble un crédit immobilier (désormais remboursé), peu importe lequel des deux a investi le plus, la part de chacun sera équivalente à 50 % de la valeur du bien.

Dans ces conditions, si le couple possédait un appartement d’une valeur de 180 000 €, la part de la soulte équivaudra à 90 000 €. Pour devenir propriétaire du bien, l’ex-époux devra donc verser cette somme à l’autre.

Enfin, il faut garder à l’esprit que la valeur du bien à l’achat n’a aucune influence sur le prix de la soulte : seule compte l’estimation récente du notaire, comme mentionné dans la partie précédente. Par conséquent, si ce même couple avait acheté l’appartement 20 ans avant leur divorce, et que la valeur du bien a augmenté de 15 % entre-temps, l’ex-époux qui revend sa part réalisera une importante plus-value.

 

Le mode de calcul de la soulte est plus complexe si le crédit immobilier n’est pas encore remboursé

Les choses peuvent se corser lorsque le bien immobilier a été financé par un crédit qui n’est pas encore complètement remboursé. Comme vous pouvez vous en douter, celui qui rachète un bien devra également rembourser seul le reste du crédit : il doit être en mesure de l’assumer financièrement.

À titre d’exemple, vous avez acheté une maison à 250 000 € avec votre ex-conjoint et que, pour ce faire, vous avez contracté un crédit dont vous avez déjà remboursé 210 000 € ; il vous reste donc 40 000 € à payer. Pour racheter la part qu’il vous manque (disons 50 %) et devenir propriétaire, vous devrez alors payer 105 000 € + 40 000 €, soit 145 000 €.

 

Les frais de notaire devront s’ajouter au calcul du prix du rachat de soulte

Il ne faut pas oublier que l’intervention du notaire, obligatoire, a également un coût. Généralement, les frais de notaire varient entre 7 et 8 % de la valeur de la soulte et ils doivent être partagés entre toutes les parties, en fonction de la part possédée.

Par exemple, dans le cas d’un héritage, si vous ne possédiez que 10 % d’une maison estimée à 300 000 € et que vous décidiez de revendre votre part, vous payeriez des frais moins élevés qu’un autre membre de votre famille qui posséderait 25 % du bien.

Enfin, dans le cas d’un divorce, s’il vous restait encore un crédit immobilier à rembourser, vous devrez certainement verser des indemnités de remboursement anticipé à votre banque. Celles-ci peuvent atteindre jusqu’à 3 % du capital restant dû.

 

Obtenir un crédit pour son rachat de soulte : est-ce une bonne idée ?

Il existe deux moyens de financer un rachat de soulte : utiliser ses propres ressources financières ou recourir à un crédit bancaire. Il faut savoir que la majorité des banques considèrent le rachat de soulte comme un achat immobilier classique, ce qui signifie que les conditions d’accès sont très similaires :

• Vos revenus doivent être adaptés à votre projet, afin de vous garantir un reste à vivre suffisant pour couvrir vos frais, tout en laissant de l’argent de côté. Avoir un taux d’endettement inférieur à 33 % est un plus, mais pas forcément une nécessité.
• Il est préférable de pouvoir fournir un apport solide afin de rassurer la banque, qui ne sera ainsi pas la seule à prendre des risques.
• Vous devez avoir une façon raisonnable de gérer vos comptes. Si vous touchez des revenus importants, mais que vous êtes régulièrement à découvert, votre banque risque d’être méfiante.
• Être en CDI et être âgé de moins de 65 ans sont des critères importants, surtout quand la somme à emprunter est élevée. Quelques conditions peuvent toutefois s’appliquer dans certains cas (conjoint en CDI, bonne gestion financière, etc.).

Remplir toutes ces conditions vous permettra d’obtenir un prêt avec plus de facilités, mais également de décrocher des taux d’intérêt plus avantageux. Si toutefois votre banque actuelle refusait de vous accorder un crédit ou vous proposait des taux trop bas, vous auriez toujours la possibilité de faire jouer la concurrence en démarchant d’autres établissements bancaires.

En effet, comme c’est également le cas pour les crédits immobiliers, les banques ont tendance à réserver leurs meilleurs taux pour les nouveaux clients, à condition bien sûr qu’ils disposent d’un profil rassurant. En vous adressant à un nouvel établissement bancaire, vous augmenterez sensiblement vos chances de vous voir proposer un prêt à taux bas pour votre rachat de soulte.

 

Faire appel à un courtier Prelys augmentera vos chances de décrocher un crédit à des taux intéressants

Le meilleur moyen d’obtenir un crédit à taux bas pour financer son rachat de soulte consiste à demander l’aide d’un courtier en prêt immobilier.

Présent dans des agences à Tours, Blois, Orléans, Bourges, Rennes, Nantes, Rochefort, La Rochelle, Bayonne et Saint-Leu, Saint-Paul, Saint-Denis, Saint-Pierre à la Réunion, Prelys Courtage vous accompagnera dans la totalité de votre projet immobilier et mettra tout en œuvre pour vous obtenir le crédit qu’il vous faut, à des taux parmi les plus bas du marché.

Grâce à leur connaissance des banques, les courtiers Prelys seront en mesure de comparer efficacement les offres, afin de déterminer celle qui correspond le mieux à votre projet. Nos experts démarcheront eux-mêmes les établissements, vous constitueront un dossier de qualité et négocieront à votre place auprès des banquiers.

Si vous souhaitez prendre contact avec nos experts courtiers, soumettez-nous dès maintenant votre projet de rachat de soulte en remplissant ce formulaire. Un conseiller Prelys vous recontactera dans les plus brefs délais pour une étude gratuite et sans engagement de votre projet immobilier.